桃園近年綠覆率最高的小檜溪重劃區 首案鳴槍起跑

耗時逾30年才完成的「小檜溪自辦重劃區」(市場又稱『青溪特區』),綠覆率將近15%,

為桃園近幾年重劃區中綠覆率最高的一個,加上鄰近春日路的舊東區成熟商圈,

可享既成便利生活機能,因此,被稱為「桃園新東區」,隨著土地已經完成發還作業,

預計2019年底便會有首個新建案鳴槍起跑。

「小檜溪自辦重劃區」被稱為「桃園新東區」

麗寶集團為主導小檜溪重劃區的大地主之一,旗下麗盛建設總經理何昭宏表示,該重劃區不但綠覆率高、

又具備河岸景觀,再加上有既成成熟商圈的便利生活機能,

實屬桃園市區內難得一見的重劃區,預期未來發展潛力會超越中路重劃區。

何昭宏指出,若進一步分析容積率,小檜溪重劃區可達230%,反觀中路重劃區僅200%,

而且前者有「增額容積」的開發獎勵項目,可向桃園市政府買進10%的容積獎勵,

再加上有規模開發獎勵以及最高4成的容積移轉,整體開發效益都是小檜溪優於中路重劃區。

「增額容積」拖慢開發時程 預估推案潮落在2020年

不過,也因為申請「增額容積」需要一些時間,因此,小檜溪最快要到2019年底才有可能出現首案,

推測應該是寶佳或者桃園在地建商搶得頭香,反觀麗寶集團在該重劃區的推案最快也要等到2020年初才有機會。

根據小檜溪重劃區官網資訊,該重劃範圍坐落桃園市桃園區,東至南崁溪、西至民生路內側住宅區、

南至三民路二段北側道路、北至南崁溪河川區域線,總面積約39.94公頃(逾12萬坪),

其中可建築用地約24.25公頃(約7.34萬坪),預估可容納人口數為1.1萬人。

另有15.69公頃(約4.75公頃)為公共設施用地,包括公園用地約4.69公頃(約1.42萬坪)、

綠地用地約1.01公頃(約0.31萬坪)、計畫道路用地6.59公頃(近2萬坪)、停車場用地約0.38公頃(

約0.11萬坪)以及文中用地約3.02公頃(約0.91萬坪),

光是公園與綠地便合計達5.7公頃(約1.73萬坪),占整個重劃區比重高達14.27%。

台灣房屋智庫經理江怡慧江怡慧表示,小檜溪重劃區位於春日路兩旁,位於中正夜市商圈、

舊東區商圈、大業商圈以及大有路商圈的中心位置,由於緊鄰多重商圈,由於能搭上舊有商圈的便利,

少了等待商圈發展的期程,因此小檜溪重劃區優於全新新興開發的重劃區,

加上小檜溪重劃區別於桃園區內其他的重劃區,區內有5座親水公園是最大賣點,綠地公園以及親水步道是民眾看中的主因。

水岸、綠地比高,商圈成熟,小檜溪房市前景看好

不過,因目前重劃區內尚未有推案,因此,參考周邊中正舊市區商圈的房價行情,

5年內新成屋價格每坪28-33萬元、6-10年的新古屋每坪23-28萬元,至於,

屋齡11年以上大樓每坪20-25萬元,相對桃園站前商圈,目前5年內的新建案每坪38-45萬元,

6-10年的新古屋每坪28-33萬元,屋齡11年以上大樓每坪23-28萬元,

對於鄰近的小檜溪重劃區來說,價格上相對具有吸引力。

何昭宏指出,目前小檜溪重劃區的土地行情持續往上走揚,最早的土地行情從每坪70萬元往上走,

當時寶佳連續買進三塊住宅地,每坪土地成交行情坐落在70~80萬元之間,

今年5月國泰人壽以每坪101萬元買進小檜溪重劃區的商業地,

均顯示不論是建商或是壽險均看好該塊重劃區的未來性,才會願意持續獵地。

「小檜溪自辦重劃區」首推案每坪直攻3字頭

至於,該重劃區的主力產品,何昭宏認為,仍會以2~3房的首購產品為主,總價落在600萬至1千萬元,

另外搭配稀有的公園、河岸景觀等大規模開發的換屋產品,若以目前建商獵地、壽險插旗的態勢來看,

該重劃區的首推案每坪開價相當有機會直接攻上3字頭。根據市場訪查,

小檜溪重劃區首推建案為合遠建設「檜樂集」,2019年底之前,定泰建設、國泰建設、遠雄建設、

也將陸續推出建案,區域行情勢必「一案疊一案」水漲船高。

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